Kto płaci podatek od nieruchomości: właściciel czy posiadacz?

Podatek od nieruchomości to jedno z najważniejszych zobowiązań związanych z posiadaniem nieruchomości. Wiele osób zastanawia się jednak, kto dokładnie jest zobowiązany do jego uiszczenia – właściciel czy posiadacz? W tym artykule szczegółowo wyjaśniamy, kto jest podatnikiem tego podatku i w jakich sytuacjach obowiązek ten spoczywa na posiadaczu samoistnym.

Podstawowe zasady dotyczące podatku od nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są:

• osoby fizyczne,
• osoby prawne,
• jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej,

które są właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Kim jest posiadacz samoistny?

Definicję posiadacza samoistnego znajdziemy w Kodeksie cywilnym (art. 336 kc). Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą jak właściciel, czyli korzysta z niej w sposób wyłączny, pobiera pożytki i dochody oraz może nią swobodnie rozporządzać.

Posiadanie samoistne składa się z dwóch elementów:

1. Corpus – faktyczne władztwo nad rzeczą.
2. Animus – wola posiadania rzeczy dla siebie.

Posiadacz samoistny a właściciel – kto płaci podatek?

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeśli nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym, to obowiązek podatkowy ciąży na posiadaczu samoistnym, a nie na właścicielu. Oznacza to, że nawet jeśli w księdze wieczystej widnieje właściciel, podatek musi płacić ten, kto faktycznie włada nieruchomością.

Przykład z życia

Pan Damian przez wiele lat korzystał z nieruchomości po swoim ojcu, który kupił ją na podstawie nieważnej umowy. W księdze wieczystej właścicielem był spadkobierca sprzedającego. Mimo to to pan Damian, jako posiadacz samoistny, musiał płacić podatek od nieruchomości.

Posiadacz zależny a podatek od nieruchomości

W przeciwieństwie do posiadacza samoistnego, posiadacz zależny (np. najemca, dzierżawca) nie jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Jego władztwo wynika z umowy i nie ma charakteru samoistnego.

Podsumowanie

Podatek od nieruchomości płaci przede wszystkim właściciel, ale jeśli nieruchomość jest w posiadaniu samoistnym, obowiązek ten przechodzi na posiadacza. Właściciel będzie podatnikiem tylko wtedy, gdy jednocześnie jest posiadaczem nieruchomości.

Najczęstsze pytania

1. Czy najemca musi płacić podatek od nieruchomości?
Nie, najemca jest posiadaczem zależnym i nie jest zobowiązany do płacenia tego podatku.

2. Jak udowodnić, że jest się posiadaczem samoistnym?
Należy wykazać faktyczne władztwo nad nieruchomością (np. poprzez opłacanie rachunków, remonty) oraz wolę posiadania jej dla siebie.

3. Czy wpis w księdze wieczystej decyduje o obowiązku podatkowym?
Nie, decyduje stan faktyczny – nawet jeśli ktoś jest wpisany jako właściciel, podatek płaci posiadacz samoistny.