26/02/2025
Podatek od najmu – obowiązek każdego wynajmującego
Jeśli wynajmujesz nieruchomość – czy to mieszkanie, dom, pokój, czy garaż – i osiągasz z tego tytułu dochody, musisz odprowadzić od nich podatek. Zgodnie z polskim prawem, niemal wszystkie przychody podlegają opodatkowaniu, w tym również te z najmu prywatnego. Warto pamiętać, że unikanie tego obowiązku może wiązać się z poważnymi konsekwencjami, takimi jak zaległości podatkowe z odsetkami, a nawet odpowiedzialność karna.
Formy opodatkowania najmu
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), istnieją dwie główne formy opodatkowania dochodów z najmu:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawka 8,5% od całego przychodu.
- Opodatkowanie na zasadach ogólnych – według progresywnej skali podatkowej (18% lub 32%).
Wybór odpowiedniej formy zależy od indywidualnej sytuacji podatnika, kosztów związanych z najmem oraz warunków umowy.
Kiedy wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych?
Opodatkowanie według skali podatkowej może być korzystniejsze, jeśli wynajmujący ponosi wysokie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. W takim przypadku podatek oblicza się od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych można zaliczyć m.in.:
- Opłaty administracyjne (czynsz do spółdzielni).
- Rachunki za media (prąd, woda, gaz).
- Koszty remontów.
- Amortyzację nieruchomości (stawka 1,5% lub 2,5%).
Warto pamiętać, że przy tej formie opodatkowania można również skorzystać z ulg podatkowych, takich jak kwota zmniejszająca podatek (556,02 zł) czy odliczenie składek na ubezpieczenie zdrowotne.
Przykład obliczeń
Jan Kowalski wynajmuje mieszkanie za 1500 zł miesięcznie. Koszty związane z najmem wynoszą 350 zł miesięcznie. Jego dochód do opodatkowania to:
1500 zł – 350 zł = 1150 zł
Podatek wynosi:
1150 zł × 18% = 207 zł
Po odjęciu kwoty zmniejszającej podatek (556,02 zł), Jan nie musi płacić zaliczki, ponieważ podatek jest niższy niż ulga.
Kiedy lepszy jest ryczałt?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%) jest prostszy w rozliczeniu, ponieważ podatek płaci się od całego przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów. Ta forma opodatkowania sprawdzi się, gdy:
- Koszty najmu są niskie.
- Wynajmujący nie chce prowadzić szczegółowej ewidencji wydatków.
- Przychody z najmu są stosunkowo niewielkie.
Podatnik może wybrać rozliczenie miesięczne lub kwartalne (jeśli przychody w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro).
Przykład obliczeń
Jan Kowalski wynajmuje mieszkanie za 1500 zł miesięcznie. Koszty ponosi najemca, więc Jan płaci podatek od całego przychodu:
1500 zł × 8,5% = 128 zł
Podsumowanie – która forma jest lepsza?
Oto porównanie obu form opodatkowania:
| Kryterium | Opodatkowanie na zasadach ogólnych | Ryczałt od przychodów |
|---|---|---|
| Stawka podatku | 18% lub 32% | 8,5% |
| Koszty uzyskania przychodu | Możliwość odliczenia | Brak możliwości odliczenia |
| Ulgi podatkowe | Tak (np. kwota zmniejszająca podatek) | Nie |
| Ewidencja | Wymagana dokumentacja kosztów | Wystarczy umowa najmu |
Często zadawane pytania
Czy wynajmujący musi płacić podatek od kaucji?
Nie, kaucja nie jest przychodem, ponieważ stanowi zabezpieczenie na wypadek szkód. Podatek płaci się tylko od faktycznego czynszu.
Czy można zmienić formę opodatkowania w trakcie roku?
Tak, ale tylko w określonych przypadkach. Zmiana z ryczałtu na zasady ogólne jest możliwa po zakończeniu roku podatkowego.
Czy wynajem krótkoterminowy (np. przez Airbnb) podlega innym zasadom?
Tak, jeśli wynajem ma charakter działalności gospodarczej, podlega innym przepisom podatkowym.
Podsumowanie
Wybór formy opodatkowania zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli ponosisz wysokie koszty, opodatkowanie na zasadach ogólnych może być bardziej opłacalne. Jeśli koszty są niskie, lepszy będzie ryczałt. Warto dokładnie przeanalizować obie opcje, aby uniknąć niepotrzebnych wydatków.
Zainteresował Cię artykuł Podatek od najmu – jak rozliczyć dochody z wynajmu?? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!