21/11/2021
Umowa sprzedaży a umowa przeniesienia własności – podstawowe różnice
W transakcjach nieruchomościowych często spotykamy się z dwoma rodzajami umów: umową sprzedaży oraz umową przeniesienia własności. Choć obie dotyczą zmiany właściciela nieruchomości, mają różne skutki prawne i zastosowanie.
Kiedy własność nieruchomości przechodzi na nabywcę?
Zgodnie z art. 155 § 1 k.c., własność nieruchomości jako rzeczy oznaczonej co do tożsamości przechodzi na nabywcę w momencie zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Oznacza to, że w przypadku standardowej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, kupujący staje się właścicielem już w chwili podpisania dokumentu.
Wyjątki od zasady natychmiastowego przejścia własności
Istnieją dwa główne przypadki, gdy przejście własności nie następuje automatycznie:
- Gdy strony umówią się na późniejszy termin przeniesienia własności
- Gdy przepisy szczególne wyłączają natychmiastowe przeniesienie własności
Specyfika umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności
W praktyce możemy spotkać się z sytuacją, gdzie:
| Umowa sprzedaży | Umowa przeniesienia własności |
|---|---|
| Ma charakter zobowiązujący | Ma charakter rozporządzający |
| Zobowiązuje do przyszłego przeniesienia własności | Faktycznie przenosi własność |
| Może być zawarta wcześniej | Zawierana jest później, w wykonaniu umowy sprzedaży |
Sprzedaż nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu
W przypadku nieruchomości objętych prawem pierwokupu (np. na rzecz gminy), proces sprzedaży musi być podzielony na trzy etapy:
- Zawarcie umowy sprzedaży (tylko zobowiązującej)
- Zapytanie podmiotu uprawnionego o skorzystanie z pierwokupu
- Zawarcie umowy przenoszącej własność (po upływie terminu na pierwokup)
Często zadawane pytania
Czy umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi własność?
Nie, umowa sprzedaży może mieć tylko charakter zobowiązujący, a przeniesienie własności może nastąpić później, w odrębnym akcie.
Czy można przenieść własność nieruchomości z zastrzeżeniem warunku?
Zgodnie z art. 157 § 1 k.c. nie można przenosić własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku. Jednak sama umowa sprzedaży może być zawarta pod warunkiem, o ile przeniesienie własności nastąpi później, już bezwarunkowo.
Jak długo trwa procedura pierwokupu ustawowego?
Podmiot uprawniony do pierwokupu ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na podjęcie decyzji. Po tym terminie uznaje się, że zrezygnował z prawa pierwokupu.
Zainteresował Cię artykuł Umowa sprzedaży a umowa przeniesienia własności nieruchomości? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!