Własność Budynku Na Gruncie W Użytkowaniu Wieczystym

13/12/2021

★★★★★Rating: 4.77 (9306 votes)

Wprowadzenie

W praktyce nieruchomościowej często spotykamy się z sytuacjami, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do tego budynku? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników, które omówimy w niniejszym artykule.

Kiedy budynek stanowi odrębną własność? — akt III CSK 66/11, potwierdzono, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę (osobę związaną węzłem obligacyjnym z wieczystym użytkownikiem, która prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego) na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, stanowi własność wieczystego użytkownika.

Podstawy prawne

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są grunty stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Kluczowy jest tu fakt, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 48 kc). W praktyce oznacza to, że budynek (nawet wzniesiony przez osobę trzecią) należy do właściciela gruntu.

Wyjątki od zasady

Od powyższej zasady jest kilka wyjątków. Grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w tzw. użytkowanie wieczyste. Wówczas znajdujące się na tych gruntach budynki stają się własnością użytkownika wieczystego. Także jeśli wzniesie on budynek w trakcie trwania prawa użytkowania wieczystego, to obiekt taki będzie stanowił jego własność (art. 235 § 1 kc). Jednocześnie prawo własności do tych budynków jest ściśle związane z prawem użytkowania wieczystego gruntu, dlatego wygasa wraz z zakończeniem jego trwania (art. 235 § 2 kc). Budynki przechodzą wtedy na własność właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa lub samorządu.

Czy budynek może być odrębnym przedmiotem własności? — Tym samym zarówno budynek, jak i jego część, rozumiane jako części składowe rzeczy, w myśl tej zasady nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 KC).

Budynek wzniesiony przez osobę trzecią

Co jednak, gdy w trakcie trwania użytkowania wieczystego na gruntach zostanie wybudowany budynek przez osobę trzecią? Taka sytuacja może się wydarzyć np. wówczas, gdy grunty zostały oddane w dzierżawę czy inwestycję zrealizował partner użytkownika wieczystego. Rozstrzygnięcie takiej wątpliwości może mieć znaczenie np. w sporach na tle podatkowym, w sprawach spadkowych, rozwodowych czy związanych z odpowiedzialnością za ewentualne szkody (np. dla środowiska).

Stanowisko sądów

Zdania sądów są w powyższej kwestii podzielone. Zgodnie z pierwszym poglądem budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit (łac. To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi) stanowią one – co potwierdzają także wypowiedzi w literaturze – część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i dzielą los prawny nieruchomości (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r. sygn. akt II CKN 635/97).

Co jeśli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek stanowiący odrębną nieruchomość? — Jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek i inne urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość, napis, o którym mowa w ust. 1, uzupełnia się przez dodanie tekstu: "oraz własności budynku i urządzenia stanowiącego odrębną nieruchomość".

Przywołane powyżej stanowisko należy obecnie do mniejszości. Jak wyraźnie podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 936/13, wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 1 zd. pierwsze kc oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.

Podsumowanie

Sytuacje, w których osoba trzecia wznosi budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, mogą prowadzić do licznych sporów. Rozstrzygnięcie kwestii własności budynku wzniesionego przez osobę trzecią ma kluczowe znaczenie m.in. w odniesieniu do zobowiązań podatkowych, spraw spadkowych, rozwodowych czy odpowiedzialności za ewentualne szkody.

Czy po podziale działki zmienia się numer księgi wieczystej? — Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może dokonać wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Decyzja taka stanowi podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Ta ostatnia zmiana dokonywana jest z urzędu, zaś wpis w księdze wieczystej na wniosek.

Choć istnieją różne interpretacje, obecnie dominuje pogląd, że własność takiego budynku przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Osoba trzecia, która wniosła budynek, może jednocześnie dochodzić swoich praw na podstawie odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego.

Jeśli znajdujesz się w sytuacji opisanej w artykule lub masz wątpliwości co do swoich praw, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Profesjonalna pomoc pozwoli Ci zrozumieć zawiłości przepisów i podjąć najlepsze decyzje w celu ochrony swoich interesów.

Zainteresował Cię artykuł Własność budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!