01/02/2023
Wprowadzenie
Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce są zobowiązane do wyłonienia zarządu, który może delegować swoje obowiązki na administratora lub specjalistyczną firmę zarządzającą nieruchomościami. Wielu właścicieli lokali uważa, że administrator zajmuje się tylko podstawowymi czynnościami, ale czy tak jest naprawdę? W tym artykule przyjrzymy się obowiązkom administratora i zarządcy oraz wyjaśnimy, dlaczego nie są to te same stanowiska.
Administrator a zarządca nieruchomości
Wiele osób myli pojęcia administratora i zarządcy nieruchomości. W polskim prawodawstwie określenie „administrator” nie występuje w sposób formalny, podczas gdy „zarządca nieruchomości” ma ściśle określone obowiązki i wymagania prawne. Sąd Najwyższy w wyroku z 2006 roku (IV CK 343/05) wskazał, że administrowanie to podstawowe czynności, takie jak sprzątanie, pobieranie opłat czy usuwanie awarii.
Obowiązki administratora
Administrator wspólnoty mieszkaniowej zajmuje się przede wszystkim:
- Sprzątaniem części wspólnych budynku
- Pobieraniem opłat czynszowych od lokatorów
- Monitorowaniem i usuwaniem awarii
- Prowadzeniem korespondencji
Jego rola ogranicza się do podstawowej opieki nad nieruchomością, co często prowadzi do niezadowolenia mieszkańców, zwłaszcza gdy oczekują kompleksowego zarządzania.
Obowiązki zarządcy nieruchomości
Zarządca nieruchomości ma znacznie szersze kompetencje. Do jego obowiązków należą m.in.:
- Utrzymanie czystości i bezpieczeństwa w budynku i jego otoczeniu
- Odśnieżanie chodników i dróg osiedlowych
- Kontrola stanu technicznego budynku (instalacje gazowe, wentylacyjne itp.)
- Prowadzenie dokumentacji finansowej i technicznej
- Reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz
Zarządca może również doradzać w kwestiach remontowych i konserwacyjnych, co przekłada się na oszczędności dla wspólnoty.
Czego nie może zarząd wspólnoty?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może podejmować decyzje w ramach tzw. czynności zwykłego zarządu, które obejmują bieżącą eksploatację nieruchomości. Jednak niektóre działania, takie jak:
- Zmiana przeznaczenia nieruchomości
- Przebudowa lub nadbudowa budynku
- Zbycie nieruchomości wspólnej
wymagają uchwały właścicieli lokali. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem lub profesjonalnym zarządcą.
Podsumowanie
Wybierając między administratorem a zarządcą nieruchomości, warto zastanowić się, czy zależy nam tylko na podstawowej opiece nad budynkiem, czy też na kompleksowym zarządzaniu. Profesjonalny zarządca nie tylko dba o czystość i bezpieczeństwo, ale także pomaga w optymalizacji kosztów i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Decyzja ta może znacząco wpłynąć na komfort życia mieszkańców i wartość nieruchomości.
Zainteresował Cię artykuł Obowiązki i uprawnienia administratora wspólnoty mieszkaniowej? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!