Wady Nieruchomości – Co Warto Wiedzieć Przed Zakupem?

09/06/2023

★★★★★Rating: 4.22 (4062 votes)

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niestety, często wiąże się z ryzykiem nabycia mieszkania lub domu z wadami, które mogą przysporzyć wielu problemów. Warto zatem poznać rodzaje wad nieruchomości oraz uprawnienia, jakie przysługują kupującemu w przypadku ich wykrycia.

Czy można sprzedać mieszkanie z wadą prawną? — W polskim prawie cywilnym istnieje zasada, że sprzedawca odpowiada za tzw. rękojmię. Oznacza to, że jeśli sprzedana nieruchomość posiada wady prawne, na przykład nieuregulowane kwestie własności, hipoteki lub służebności, kupujący ma prawo domagać się od sprzedawcy odszkodowania.

Rękojmia za wady nieruchomości – co to jest?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne oraz prawne sprzedanej rzeczy. W przypadku nieruchomości, rękojmia znajduje zastosowanie tylko wtedy, gdy umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi niezależnie od tego, czy wiedział o wadzie, czy nie.

Jakie są wady istotne budynku? — Wada istotna uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Przykładami takich wad mogą być wykonanie konstrukcji dachu w sposób zagrażający katastrofą budowlaną lub niewykonanie pomieszczenia, które jest istotne z punkt widzenia korzystania z obiektu (np. toalety).

Rodzaje wad nieruchomości

Wady nieruchomości można podzielić na dwie główne kategorie:

Wady fizyczne

Wady fizyczne dotyczą stanu technicznego nieruchomości. Przykłady takich wad to:

Zawilgocenie lub zalanie
Wady konstrukcyjne (np. uszkodzone fundamenty)
Brak dostępu do drogi publicznej
Wady instalacji (elektrycznej, wodnej, gazowej)

Wady prawne

Wady prawne dotyczą tytułu prawnego do nieruchomości. Możemy tu wymienić:

Sprzedaż przez osobę niebędącą właścicielem
Nieujawnione służebności
Obciążenia hipoteczne
Brak zgody współwłaścicieli na sprzedaż

Uprawnienia kupującego

W przypadku stwierdzenia wady, kupujący ma prawo do:

Uprawnienie	Opis
Obniżenie ceny	Kupujący może żądać obniżenia ceny proporcjonalnie do wartości wady
Odstąpienie od umowy	Dotyczy tylko wad istotnych, które uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości
Usunięcie wady	Kupujący może żądać naprawienia wady na koszt sprzedawcy

Czas na zgłoszenie wady

Sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat od momentu jej wydania kupującemu. W przypadku konsumentów, jeśli wada zostanie stwierdzona w ciągu roku od zakupu, domniemywa się, że istniała już w momencie odbioru nieruchomości.

Rękojmia a gwarancja

Warto rozróżnić te dwa pojęcia:

Rękojmia - wynika z ustawy i przysługuje zawsze
Gwarancja - dobrowolne zobowiązanie sprzedawcy lub producenta

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać nieruchomość z wadą prawną?

Tak, ale sprzedawca musi poinformować kupującego o wszystkich znanych wadach. Zatajenie wady może skutkować odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną.

Jakie są wady prawne nieruchomości? — Wady prawne odnoszą się do sfery prawnej nieruchomości, a nie do jej właściwości fizycznych. O wadzie prawnej mówimy np. wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana przez osobę która nie jest jej właścicielem. Wada fizyczna nie może być jednocześnie wadą prawną.

Co zrobić, gdy odkryję wadę po zakupie?

Należy niezwłocznie powiadomić sprzedawcę na piśmie o stwierdzonej wadzie i zażądać realizacji swoich uprawnień (obniżenia ceny, usunięcia wady lub odstąpienia od umowy).

Czy mogę dochodzić roszczeń po 5 latach?

Po upływie 5 lat roszczenia z tytułu rękojmi wygasają, chyba że sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Jakie są wady nieruchomości? — Wadą prawną nieruchomości określa się nieprawidłowość dotyczącą tytułu prawnego do niej lub przeszkodę ograniczającą kupującego w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością. Wady prawne odnoszą się do sfery prawnej nieruchomości, a nie do jej właściwości fizycznych.5 lut 2024

Pamiętaj, że przy zakupie nieruchomości warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże zweryfikować stan prawny nieruchomości i zabezpieczyć Twoje interesy.

Zainteresował Cię artykuł Wady nieruchomości – co warto wiedzieć przed zakupem?? Zajrzyj też do kategorii Nieruchomości, znajdziesz tam więcej podobnych treści!